COMPRA Y ALQUILER DE INMUEBLES

 

Además de su aplicación legal para la valoración del suelo no urbanizable y urbanizable no sectorizado, el método de capitalización de rentas es de gran utilidad para analizar la evolución de los mercados inmobiliarios, especialmente cuando se distingue entre dos mercados:

- El mercado de compra y venta de bienes inmuebles y

- El mercado de arrendamiento (alquiler) de bienes inmuebles.

En esta página nos vamos a centrar en esos dos mercados en lo referente a la vivienda que es el inmueble con más transacciones y sobre el que existe el derecho constitucional de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada..

MERCADO DE COMPRA Y VENTA DE VIVIENDAS.

COMPRA DE VIVIENDA PARA SU USO. Introduciendo los precios de venta de viviendas, alquileres de viviendas, tasa de actualización (tipos de interés), tasa de inflación esperada y la tasa esperada de revalorización de vivendas en el modelo que permite la comparación del valor actual de rentas, con el valor de compra y que considera la evolución de las rentas en función de la tasa de inflación y la evolución de los precios de venta en función de la tasa de revalorización previstas, vemos que para un comprador potencial, a punto de iniciar el año 2007, a pesar de las subidas de toipos de interés, le sigue siendo más rentable la opción de comprar frente a la de alquilar una vivienda, siempre que tenga capacidad económica para hacerlo.

COMPRA DE VIVIENDA, COMO INVERSIÓN, PARA ALQUILARLA. La situación actual favorece la inversión en vivienda para su arrendamiento, puesto que un vendedor potencial preferirá alquilar a vender el inmueble. También se ha preparado un modelo que permite realizar los cálculos introduciendo los gastos previstos de mantenimiento del inmueble y la comparación con otros calculadores similares, como el propuesto por la revista FORBES rent versus sell house.

De las dos situaciones descritas cabe esperar que persista una fuerte demandade viviendas de nueva construcción hasta el agotamiento de los recursos disponibles para compra de viviendas, la variación lenta de los precios de la vivienda y los tipos de interés e inflación alcancen unos valores tales que aproxime los cálculos al una situación de equilibrio (en la que prácticamente es indiferente comprar o alquilar), o llegue a invertirse la situación del mercado y sea más conveniente, en términos de rentabilidad, hacer justo lo contrario.

Si empleamos algo de tiempo en variar los valores introducidos para simular situaciones diferentes a la actual, vemos que existe mucho margen de subida de tipos o de estancamiento en la evolución de los precios de la vivienda. Por otra parte, los recursos disponibles no son inagotables, pero su crecimiento se ve favorecido por el incremento de población y crecimiento económicos. En definitiva, no parece que puedan producirse cambios bruscos sustanciales, sino una evolución lenta hacia el equilibrio del mercado.

MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDA.

NO HAY PRESIÓN POR EL LADO DE LA DEMANDA. En la situación actual cabe esperar una demanda no muy fuerte de viviendas de alquiler, ya que de la aplicación del modelo que permite la comparación del valor actual de rentas, con el valor de compra y que considera la evolución de las rentas en función de la tasa de inflación y la evolución de los precios de venta en función de la tasa de revalorización previstas. En la mayoría de las situaciones posibles, vemos que a un comprador potencial no le interesa, en términos de rentabilidad económica, considerar como alternativa el alquiler. En consecuencia, si tiene capacidad económica suficiente para financiar la compra, elegirá esta opción frente al alquiler.

La demanda existente en el mercado de alquiler se produce por parte del sector de población excluido del mercado de compra de vivienda por carecer de capacidad económica suficiente. Aquí es importantísima la acción pública. El Estado debe intervenir facilitando el acceso al mercado de alquiler de vivienda, tal y como lo está haciendo con la Sociedad Pública de Alquiler de Viviendas. El modelo sirve, en este caso, para jugar con la renta de alquiler, variando su importe para simular situaciones distintas, disminuyendo su importe, hasta ver el punto en que, en las actuales condiciones económicas se equilibra el mercado.

Por diferencia, restando a la renta media del mercado de alquileres, la renta que haría indiferente la opción de comprar o alquilar, obtenemos la subvención máxima que debe conceder el Estado para fomentar el alquiler de viviendas y que sería equivalente al subsidio que sitúa al beneficiario en las mismas condiciones de rentabilidad económica que si hubiese tenido capacidad para adquirir una vivienda digna. No se puede llegar a ese máximo teórico que iguala la situación del inquilino con la del comprador, ya que el comprador realiza una inversión por la que tiene expectativas de cierta rentabilidad. En caso contrario, se estimularía la asignación de recursos y capital en otras actividades productivas. Es discutible la consideración o no de la tasa de inflación que servirá para actualizar la renta de los alquileres, así como la variación del valor de los activos. Si se introduce su valor, la subvención actual se eleva teniendo en cuenta futuras subidas de alquileres.

SE ESTÁ FOMENTANDO LA INVERSIÓN EN VIVIENDAS DESTINADAS AL ALQUILER. En las condiciones actuales del mercado se favorece la compra de la vivienda, de acuerdo con el modelo que permite la comparación del valor actual de rentas, con el valor de compra y que considera la evolución de las rentas en función de la tasa de inflación y la evolución de los precios de venta en función de la tasa de revalorización previstas. Simultáneamente, el mismo modelo (aunque introducimos las correcciones de gastos de mantenimiento para evitar errores en su consideración), en las condiciones económicas actuales, recomienda al propietario de una vivienda desocupada que la alquile antes que venderla, siempre en términos de rentabilidad esperada, por lo que cabe esperar el aumento del parque de viviendas en alquiler, situación que se vería reforzada con una actuación adecuada por parte de la Sociedad Pública de Alquiler de Viviendas.

En el Boletín Oficial del Estado del día 24 de noviembre de 2009 se publica la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.

 

El método de valoración por capitalización de rentas permite, en el peor de los casos, completar la imagen que se obtiene de los estudios que periódicamente se publican.

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