| |
PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO
TERMINADO POR METRO CUADRADO DE TECHO EDIFICABLE. Se debe elegir el
producto más favorable de entre los posibles por aplicación
del principio del mayor y mejor uso. Una vez elegido debe tomarse una
muestra del mercado lo más amplia posible, circunscrita al uso
y localización objeto de valoración, debiendo tener en cuenta
que los precios corresponden a un momento concreto del tiempo. Cuanto
mayor sea el precio de mercado del producto terminado, mayor será
el resultado del cálculo del valor residual del suelo, por lo que
una sobrevaloración o infravaloración de este dato de entrada
tendrá el mismo efecto en el resultado obtenido, con un factor
o sensibilidad superior a la unidad, debido a la existencia de costes
que permanecen constantes. Por ejemplo, duplique el precio de mercado
introducido en el modelo, manteniendo el resto de valores inalterados
y comprobará como el valor residual del suelo se incrementa hasta
alcanzar un valor superior al duplo del inicial. En consecuencia, los
errores en el precio de mercado se trasladarán y ampliarán
en el resultado del valor residual obtenido. Por supuesto, esta sensibilidad
a los precios de mercado se ve acentuada con la variación del índice
de edificabilidad. Es importante la consideración
temporal de la promoción proyectada.
COSTES DE URBANIZACIÓN POR METRO
CUADRADO DE SUELO BRUTO. El error en su estimación
se traslada al resultado de forma sustractiva, disminuyendo el valor residual
del suelo bruto en una cuantía semejante, corregida por el porcentaje
de cesiones, al incremento de los costes de urbanización. Tiene
escasa incidencia debido a su menor peso específico en el conjunto
de los costes. La sensibilidad del resultado a las alteraciones de precios
de urbanización aumenta cuando disminuye de forma considerable
la edificabilidad del desarrollo urbanístico.
COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL DE LAS
OBRAS. Un presupuesto de ejecución material inflado disminuye el
resultado obtenido en el cálculo del valor residual del suelo.
Es conveniente utilizar inicialmente los módulos facilitados por
los colegios profesionales de arquitéctos y arquitéctos
técnicos. Deben matizarse y corregirse una vez realizados los proyectos.
Es frecuente obtener mejoras o bajas de precios en la contratación
de las obras. De todos los datos introducidos es, junto a los costes de
urbanización, el más ajustado a la realidad, por ser el
más transparente, documentado con la información disponible
y, posteriormente, controlado por los técnicos responsables de
la ejecución de las obras. Por ello, tanto los costes de urbanización
como los costes de ejecución material son los aspectos menos críticos
del cálculo del valor residual del suelo.
EDIFICABILIDAD. No debe confundirse la
suferficie bruta del terreno disponible con la superficie de techo edificable.
El cociente de la segunda cantidad entre la primera nos da el índice
de edificabilidad. Dicho coeficiente nos viene dado por los instrumentes
de planificación urbanística. Si se trata de suelo urbano
o urbanizable sectorizado vendrá definido en los Planes Generales
de Ordenación Urbana. Es un dato crítico. De su valor depende
el aprovechamiento o lucro que puede obtenerse del suelo. Su alteración
incidirá de forma parecida, porcentualmente, a como lo hace la
alteración de los precios de mercado en el resultado del cálculo
del valor residual del suelo.
LOS CUATRO DATOS ANTERIORES BASTAN PARA CALCULAR EL VALOR
RESIDUAL POR EL MÉTODO ESTÁTICO. Sin embargo, la urbanización
y las obras no se ejecutan de forma instantánea, precisan de un
cierto tiempo de realización, de un calendario de obras y, en consecuencia,
los costes no se satisfacen en un único momento sino que tienen
una distribución temporal acorde con el calendario de ejecución
material de las obras. Lo mismo ocurre con los ingresos que se distribuyen
a lo largo de un calendario de promoción y venta del producto inmobiliario.
No tiene el mismo valor un euro en el momento actual que dentro de, por
ejemplo, 5 años. Costes e ingresos producidos en diferentes fechas
deben reducirse a magnitudes homogéneas, costes e ingresos actuales,
de manera que podamos operar aritméticamente con ellos. Si queremos
realizar este proceso debemos utilizar el método residual dinámico
en lugar del método residual estático y considerar e introducir
en el cálculo, como mínimo, los datos que siguen. Sin embargo,
con la normativa española, el
método estático tiene una fuerte limitación temporal
para su aplicación.
NÚMERO DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIÓN. Refleja
el número de años desde el momento actual (0) hasta que
se inicia la construcción, promoción y venta del producto
terminado. Su valor incidirá en los precios de venta y de ejecución
material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como
consecuencia del adelanto o retraso del inicio de la promoción
depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento
aplicadas.
NÚMERO DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIÓN. Refleja
el número de años desde el momento actual (0) hasta que
finaliza la construcción, promoción y venta del producto
terminado. Su valor incidirá en los precios de venta y de ejecución
material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como
consecuencia del adelanto o retraso de la finalización de la promoción
depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento
aplicadas.
TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DE LOS
PRECIOS DE MERCADO. Debe introducirse la evolución esperada
de los precios del producto inmobiliario de que se trate. Así,
si el consenso de las distintas instituciones indica que los precios de
la vivienda subirán en torno al 10% para el próximo año,
suponiendo que durante todo el periodo hasta el final de la promoción
sea esta la tasa media de evolución de precios y estemos valorando
suelo para uso residencial (viviendas), deberá introducirse 10
en la casilla correspondiente. El resultado del cálculo del valor
residual del suelo es muy sensible a este factor cuando mayor es el periodo
de tiempo hasta el final de la construcción y promoción,
cuanto mayor sea el valor absoluto de la diferencia entre la tasa de evolución
de precios y la tasa de inflación y, finalmente, cuanto mayor sea
la diferencia entre la tasa de evolución de precios y la tasa de
descuento aplicada. Al igual que los precios, el valor residual estimado
está anclado a un momento o instante en el tiempo. Si
el cálculo se realiza en otro momento, la diferencia del valor
residual puede ser enorme. Es un error de
bulto creer que al considerar precios futuros del producto inmobiliario
se está alterando el momento de la valoración.
NÚMERO DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN.
Similar a lo indicado para la construccón y promoción.
NÚMERO DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN.
Similar a lo indicado para la construcción y promoción.
TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE
DE PRECIOS AL CONSUMO. Deberá introducir la tasa media esperada
hasta el final de la construcción y promoción. Cuanto mayor
sea, mayores serán los costes de urbanización y construcción.
TASA INTERÉS LIBRE DE RIESGO Y TASA DE ACTUALIZACIÓN. Este
factor incide en el valor actual de costes e ingresos. Cuanto menor sea,
menor será el descuento, por lo que su valor actual será
ligeramente inferior a los costes e ingresos futuros producidos. Cuanto
mayor sea, mayor será el descuento, por lo que mayor será
la diferencia con el valor nominal de los costes e ingresos que se produzcan
en el futuro. Muchos teóricos consideran que el tipo de interés
considerado debe superar al interés libre de riesgo en un determinado
diferencial (de 6 a 11 puntos, dependiendo del producto inmobiliario de
que se trate), como prima de riesgo. Esta consideración implica
considerar dos veces el beneficio del promotor, una como cuantía
fija sobre el conjunto de costes de promoción (10%) y otra como
diferencial por prima de riesgo. Esta duplicidad se aprecia claramente
si eliminamos el beneficio del promotor de los costes. En este supuesto
los ingresos y costes se igualan a la tasa de interes libre de riesgo
que produciría la equivalencia financiera de ambas corrientes de
entrada y salida de fondos. En este supuesto, si se aplica un diferencial
por prima de riesgo, la tasa de descuento total aplicada, tasa de interés
libre de riesgo más prima de riesgo, sería la tasa que igualaría
los costes e ingresos de la promoción, es decir el TIR,
la tasa de rendimiento interno de la inversión para la realización
de la promoción, superior a la tasa libre de riesgo precisamente
en el valor de la prima de riesgo. Si ahora añadimos un beneficio
adicional del promotor equivalente al 10% de los costes, la tasa que haría
igual a cero el valor actual
neto (VAN) de ingresos y gastos (no lo sería el beneficio del
promotor), sería el TIR efectivo de la inversión, muy superior
a la prima de riesgo considerada. Por ello, cuando se aplica la normativa
hipotecaria, el beneficio del promotor SÓLO APARECE CONTEMPLADO
EN LA TASA
DE DESCUENTO aplicada, tasa de interés libre de riesgo más
prima de riesgo, debiendo elegir adecuadamente
los tipos de interés aplicados.
|