ERRORES FRECUENTES AL APLICAR EL MÉTODO RESIDUAL


ÍNDICE:

- Momento de la valoración y momento en que se producen los cobros y gastos.

- Limitación temporal para la aplicación del método residual estático.

- Elección de la tasa de actualización en el método residual dinámico.



MOMENTO DE LA VALORACIÓN Y MOMENTO EN QUE SE PRODUCEN LOS COBROS Y GASTOS

En la realización de informes de valoración, incluso por tasadores profesionales, se confunde el MOMENTO DE LA VALORACIÓN con la fecha en la que se producen o esperan los ingresos y costes empleados para el cálculo del valor residual.

En este sentido debe recordarse lo establecido en el artículo 34.1 de la Orden ECO 805/2003

“Artículo 34. Aplicabilidad del método residual.
1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo 'dinámico').
b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo 'estático'). “
Viene también al caso la distinción que se mantiene en el artículo 39, al describir la fórmula a utilizar en el método dinámico, entre los momentos en que se producen los cobros y pagos y el momento de la valoración.
Al estimar los flujos de caja, cobros y pagos, como establece el artículo 39.2 2. “se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado”. Queda muy claro que, estimar los valores futuros de los inmuebles que se construirán y venderán no quiere decir que el momento de valoración del suelo se traslade al futuro. Así se desprende del procedimiento regulado en el artículo 36.1 de la Orden para el cálculo del valor residual dinámico:
“…Se seguirán los siguientes pasos:
a) Se estimarán los flujos de caja.
b) Se elegirá el tipo de actualización.
c) Se aplicará la fórmula de cálculo.”
Es precisamente al realizar la etapa c, al aplicar la fórmula, cuando los valores estimados para los futuros flujos de caja, se actualizan o descuentan, al tipo de actualización elegido en la etapa b, para llevarlos al momento de la valoración.
EL MOMENTO DE LA VALORACIÓN es el momento al que se debe realizar la actualización o descuento de todos los valores a fin de agregarlos y proporcionar el valor del inmueble en ese preciso momento. El momento de la valoración viene determinado legalmente en el caso de expropiaciones.

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LIMITACIÓN TEMPORAL PARA LA APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
El artículo 34.3 establece que “El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados. “
Obedece a la lógica de que más allá de un año, los precios pueden sufrir variaciones relevantes, tanto en términos absolutos como relativos, por lo que más allá de ese plazo conviene tener en cuenta las previsiones de evolución de cobros y gastos, aplicando el método residual dinámico. De esa manera, es posible obtener el valor del suelo con un error de estimación menor que ignorando la situación de la economía (inflación, tipos de interés y prima de riesgo), la situación del mercado inmobiliario (evolución de precios prevista para los inmuebles que pueden promoverse) y los factores técnicos del sector inmobiliario (tiempos previstos para el desarrollo del proyecto).
La precisión del artículo 34.3 tiene especial relevancia, con la actual legislación del suelo, cuando la Ley no distingue si se debe de aplicar el método estático o dinámico.

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ELECCIÓN DE LA TASA DE ACTUALIZACIÓN EMPLEADA EN EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
El artículo 36.2 de la Orden ECO 805/2003, relativo al procedimiento de cálculo del valor residual dinámico, establece que “se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados”.
Esa justificación no puede ser cualquiera. En este sentido, el artículo 38.1 indica que “se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.
Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo. “
Mientras que el primer inciso precisa el concepto y hace equivalentes la tasa de actualización con la rentabilidad del proyecto, su Tasa de Rendimiento Interno (TIR), el segundo inciso aclara cómo debe calcularse esa rentabilidad, desglosándola en dos componentes, uno independiente del sector inmobiliario y definido por el mercado del dinero (tasa libre de riesgo) y, otro, propio del sector y que define el diferencial positivo necesario para que los empresarios suman los riesgos derivados de la promoción inmobiliaria (prima de riesgo).
La normativa deja poco al albur y precisa bastante la cuantía de ambos sumandos.
Para estimar tasa libre de riesgo, el artículo 38.2 se remite al 32 de la misma Orden. En dicho precepto, con independencia de otras consideraciones, se establece también su valor mínimo que “no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años”. En el caso de España, la última referencia válida viene dada por el resultado de la subasta de Bonos del Estado a tres años, celebrada el 1 de febrero de 2007, cuyo tipo de interés medio fue de 3’95%. En el momento de realizar la valoración se debe consultar, ineludiblemente, la situación del mercado del dinero para elegir, de forma justificada, el valor de la tasa libre de riesgo.
Para estimar la prima de riesgo, el artículo 38.3 de la Orden ECO 805/2003 establece que “la prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria”. No es demasiado preciso, pero sí bastante indicativo, pues la rentabilidad que obtiene el promotor, por encima de la ofrecida por el mercado de dinero, no puede ser desorbitada. Buena indicación de ello la proporciona la disposición transitoria primera de la Orden que, para los tres años siguientes, hasta el 2006, fijaba los valores de las primas de riesgo (aunque también con el carácter de mínimo). Los valores vienen dados en función del tipo de promoción realizada.

TIPO DE PROMOCIÓN

PRIMA DE RIESGO

Viviendas primera residencia

8

Viviendas segunda residencia

12

Edificios de oficinas

10

Edificios comerciales

12

Edificios industriales

14

Plazas de aparcamiento

9

Hoteles

11

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

12

Otros

12


“En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.”

Sobre la sensibilidad del valor técnico o valor residual del suelo respecto al valor de la tasa de actualización utilizada, se aconseja analizar lo indicado acerca de valores críticos en la aplicación del método residual.

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