EL VALOR DEL SUELO


 

El suelo urbano y urbanizable es la materia prima utilizada para la producción de infraestructuras de transporte y servicios, los edificios, las zonas de ocio y esparcimiento y cualquier otro espacio que se desee definir, al margen de los anteriores, como parte integrante de la ciudad. Suelo y población son las bases del crecimiento de las ciudades.

Cuando observamos una ciudad, la mayor parte de su espacio ya está utilizado, ya se ha transformado en zonas y edificios útiles a sus ciudadanos, siendo una pequeña fracción los espacios que, en el momento en que se realiza esa observación, están en transformación o pendientes de iniciar su transformación. Existen mercados amplios y profundos para esos productos transformados, derivados del suelo urbano, en tanto que el mercado de suelo para transformar carece de amplitud y profundidad.

Hay muchas formas de estimar el precio de mercado del suelo urbanizable. Del método elegido depende la mayor facilidad o dificultad de realización y la mayor o menor exactitud de la valoración alcanzada. El método aplicable está condicionado por la normativa legal vigente.

El propio mercado del suelo urbanizable nos permite estimar un valor por comparación con otros productos, pero puesto que no son homogéneos, es un mercado dominado por la demanda, poco amplio, sin profundidad, no transparente, ni eficiente, el valor obtenido de esta forma está sujeto a errores de estimación considerables.

El valor de sus rendimientos, definido como el valor actual neto de los productos que pueden obtenerse en el futuro, es impracticable, porque los rentas actuales, antes de la transformación, difieren sustancialmente de los que se obtienen una vez urbanizado. Realizar la capitalización de las rentas previstas es difícil, por la incertidumbre a que están sujetas, por la dificultad de emplear un horizonte temporal adecuado y por la imposibilidad de elegir tasas de descuento reales para plazos superiores a 6 ó 7 años.

El valor catastral se estima a efectos fiscales y sólo se aproxima al 50% del valor real en el momento en que se realizan las Ponencias Catastrales, por el factor de corrección utilizado. Además, la mecánica de valoración de las Ponencias puede hacer más exactos los valores urbanos consolidados, sobre los que existe más información, pero no los urbanos pendientes de algún tipo de transformación, como P.E.R.I.'s, ni los terrenos urbanizables, sobre los que existe el desconocimiento derivado de la ausencia de información de mercado.

El valor residual parece el método más fácil de aplicar, puesto que parte del valor del producto final, para el que existe un mercado mayor y mejor conocido, para descontar a continuación los costes de todas las "materias primas" necesarias que deben añadirse al suelo sin transformar para conseguir un suelo apto para albergar el producto considerado, incluidos beneficios y gastos generales de quien/es realiza/n la transformación. Por diferencia, se obtiene el coste o valor de la única materia prima no incluida en el sustraendo de esa diferencia, es decir, el suelo urbanizable. Se conoce como método residual, porque el valor es el residuo, lo que falta por añadir, para conseguir que los costes (incluido el beneficio) igualen a los ingresos que se obtendrán en la comercialización del producto terminado. Tiene la gran ventaja de que los costes son cantidades conocidas con bastante precisión por figurar en los proyectos técnicos de urbanización y construcción, existiendo módulos publicados por los colegios profesionales. Por otra parte, su evolución temporal también es previsible con un margen de error aceptable, tomando como base el índice general de precios de consumo (IPC) y las proyecciones realizadas por los principales departamentos de estudios económicos.

Cuando la estimación del valor residual del suelo utiliza el precio del producto y los distintos costes de su producción en una determinada fecha, hablamos del método residual estático. Se trata de una fotografía obtenida por diferencia de precios en una fecha concreta y determinada.

Sin embargo, el proceso de transformación del suelo, urbanización, que representa una pequeña parte de los costes se realizará en un periodo corto de tiempo, de 1 a 2 años, mientras que la construcción del producto final, edificio de viviendas, oficinas o para cualquier otro uso, llevará más tiempo, entre 1 y 3 años. Los costes se distribuyen, por tanto, en un horizonte temporal de 2 a 5 años (normalmente, aunque puede ser mayor). Los desembolsos necesarios para alcanzar el producto final tendrán una distribución temporal algo retrasada pero acorde con la anteriormente descrita. Por otra parte, la comercialización de los productos terminados sólo se realizará en la última fase del proceso, entre el 3er y el 5º año. El precio de venta también variará, iniciándose la comercialización con unos determinados valores y concluyendo con otros en función de la demanda y de la evolución del mercado. La distribución de los ingresos dependerá de este esquema y de la forma de pago acordada, normalmente entre el 20% y el 25% del precio total durante la construcción y el resto, con la entrega del producto terminado, justo al final del periodo. Los valores de ingresos y gastos, así estimados, deben reducirse a magnitudes homogéneas para posibilitar su comparación. Esto se hace aplicando una tasa de descuento, el interés libre de riesgo. Como se trata de facilitar el valor actual, todas las cantidades se descuentan hasta el momento en que se realiza la valoración y se efectúa la sustracción obteniendo el valor residual del suelo calculado por el método dinámico.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE 9 de abril y BOE 20 de mayo), se refiere en su artículo 15 a los métodos de valoración del coste que consiste en estimar el valor de reemplazamiento de una edificación, el método de comparación que consigue el valor de la comparación con otros productos similares en el mercado, el método de actualización de rentas que calcula el valor actual neto de los rendimientos esperados y el método residual.

El segundo párrafo del artículo 27.1 de la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y reglas de valoración (BOE 14 de abril), establece, para el suelo urbanizable, que "en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley" , es decir, que "del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación, gestión y, en su caso, promoción, así como los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar".
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