VALORACIÓN DEL SUELO RURAL EN LA LEY DEL SUELO


 

De acuerdo con el artículo 12.2 de la nueva Ley del Suelo, es suelo rural el preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, es decir, el suelo protegido (artículo 12.2, letra a); y el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos para ser considerado urbano, es decir, el considerado por la Ley 6/98 como suelo urbanizable (artículo 12.2, letra b).

Se valora el pleno dominio sobre el suelo (artículo 21.1) empleando el método de capitalización de rentas, atribuyendo al suelo el valor actual neto de las rentas reales o potenciales futuras. La renta potencial equivale a los ingresos de explotación más las subvenciones estables minorados en el importe de los costes de explotación (artículo 22.1.a). Ver artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por RDL 2/2008.

V.A. = (I1+S1-C1)(1+i1)-1+(I2+S2-C2)(1+i2)-2+...+(In+Sn-Cn)(1+in)-n

Donde:

In : Los ingresos de explotación del año n.

Sn : Las subvenciones esperadas en el año n.

Cn : Los costes de explotación correspondientes al año n.

in : La tasa de descuento aplicada a ingresos y costes del año n.


Una primera aproximación es suponer que la tasa de descuento aplicada se mantiene constante en el tiempo.

i = i1 = i2 =...= in

Una segunda aproximación es suponer que la renta neta potencial se mantiene constante en el tiempo.

I1 = I2 =...= In (Ingresos de explotación)

S 1 = S2 =...= Sn (Subvenciones)

C 1 = C2 =...= Cn (Costes de explotación)

Bn = In+Sn-Cn (Renta neta de explotación del año n)

B= B 1 = B2 =...= Bn (Renta neta de explotación)

V.A. = B (1+i)-1+B (1+i)-2+...+B (1+i)-n

de donde:

V.A. = B [1- (1+i)-n ] / i

Finalmente, si suponemos que el importe de la renta neta se percibe de forma ilimitada e el tiempo (no sólo sería una renta constante pospagable, sino también una renta perpetua), sería el limite cuando n tiende a infinito de la anterior expresión que quedaría en:

V.A. = B / i

Sobre la cifra obtenida por capitalización de rentas la Ley prevé dos correcciones importantes:

1.- Los lugares de mayor accesibilidad a los núcleos de población, centros de actividad económica, o entorno de singular valor ambiental o paisajístico, podrán incrementar el valor resultante, hasta un límite máximo del duplo (art.22.1.a en anteproyecto, ver texto definitivo de la Ley del Suelo)

2.- El tipo de interés de descuento será el del rendimiento de la deuda pública del Estado a tres años en mercados secundarios. No se trata del interés nominal, sino del rendimiento o interés efectivo que resulta en función de la cotización de la deuda a tres años en los mercados de renta fija (Disposición adicional séptima, punto 1). Esa tasa de descuento puede modificarse si las valoraciones obtenidas se alejan de los precios de mercado para el suelo rural. En este supuesto la tasa que debe aplicarse será la fijada en los Presupuestos Generales del Estado (Disposición adicional séptima, punto 2).

Las edificaciones, construcciones e instalaciones no necesarias para obtener la renta capìtalizada deben valorarse independientemente del suelo utilizando el método de reposición (art.22.1, b). Este método fija el valor en función del coste necesario para construir un bien semejante, considerando su antigüedad y estado de conservación.

También debe añadirse el valor que corresponda, según la Ley de expropiación forzosa y de Arrendamientos Rústicosa, a las plantaciones, sembrados preexistentes y arrendamientos (art. 22.1, c).

No se consideran las expectativas urbanísticas por aprovechamientos no plenamente realizados (art. 22.2). "La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda" (art. 7.2).

La valoración del suelo rural ha despertado gran inquietud entre los agricultores y las organizaciones profesionales que los representan, siendo uno de los aspectos más controvertidos en el Dictamen realizado por el Consejo Económico y Social que lo ha reflejado en sus observaciones generales, en las particulares al texto articulado y en el voto particular en contra emitido por el grupo tercero.

El método de capitalización de rentas tiene otras utilidades y aplicaciones prácticas, al margen de la valoración de terrenos rústicos, como calcular si el valor actualizado de las rentas esperadas de un inmueble en alquiler permiten o no la recuperación del valor de compra, sin considerar la plusvalía esperada por la revalorización del activo. Un problema similar es la comparación del alquilar frente a la compra de un inmueble. La consideración completa de ambas cuestiones requiere considerar que las rentas suelen estar indexadas con el IPC o con otro índice de incremento de precios, mientras que la contratación habitual de hipotecas para financiar la compra suele ser con cuotas de amortización constantes y puede contratarse a interés variable o fijo. Tampoco hay que dejar de lado la inflación que hace que el interés real al que se financia la compra sea muy inferior al interés nominal (ver formulario para aplicar el método de capitalización, así como una explicación e introducción a la rentabilidad de bienes inmuebles, Valor Actual Neto y Tasa de Rendimiento Interno).

Ver el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por RDL 2/2008 , equivalente al 22 de la Ley, así como los artículos 7 y 18 del Reglamento de la Ley de Suelo aprobado por RD 1492/2011. El Reglamento refleja una nomenclatura matemática distinta a la utilizada en esta página, sin variar los resultados ni conceptos.

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